CR vom 03.12.2012, Heft 12 , Seite 26

Gewerbeimmobilien richtig finanzieren

Vetter, Michael

Angesichts immer weiter steigender Immobilienpreise in Deutschland mehren sich die kritischen Stimmen, die befürchten, dass bei diesem Zinsniveau zukünftige Immobilienfinanzierungen mit geringerem Eigenkapital als eigentlich erforderlich durchgeführt werden. Bestätigt sich dieser Eindruck, kämen auf die kreditgebenden Banken weitere Probleme zu, da Finanzierungen mit sinkendem Eigenkapital grundsätzlich nun einmal auch ein steigendes Kreditausfallrisiko bedeuten. Aber auch aus Sicht der Unternehmer kann eine unterfinanzierte Immobilie teuer werden. Durch den zunächst relativ geringen Kapitaldienst aus Zins- und Tilgungsraten dürfte es in der Regel zumindest nicht schwer fallen, bis zum Ablauf der jeweiligen Zinsbindung von beispielsweise fünf oder zehn Jahren auch ohne angemessenes Eigenkapital zurechtzukommen. Ziehen die Zinsen dann aber wieder an, womit mittelfristig bei zweifellos bestehender Inflationsgefahr durchaus zu rechnen ist, dürften Anschlussfinanzierung und damit die finanzielle Belastung teurer werden.
Wie teuer, ist heute naturgemäß nicht absehbar. Aber bereits dieses nicht unrealistische Szenario verdeutlicht das Problem: Kommt es tatsächlich zu erheblichen Mehrkosten, wird es von der finanziellen Situation des Unternehmers abhängen, ob die finanziellen Mehrbelastungen der Immobilie dann tatsächlich noch tragbar sind - oder ob sie je nach persönlicher beziehungsweise betrieblicher Situation sogar zu einem Verkauf des Gebäudes führen. Damit nicht genug: Käme es zu einem Zwangsverkauf, ist es bei der eingangs erwähnten Preisdynamik keineswegs sicher, zumindest den damaligen Kaufpreis zu erzielen, sollte die sich abzeichnende Immobilienblase eines Tages platzen.
Wesentliche Grundlage einer soliden Finanzierung im privaten wie im gewerblichen Bereich sollte stets die möglichst professionelle Einschätzung darüber sein, ob bei einem späteren Wiederverkauf des Gebäudes zumindest annähernd der gleiche Preis wie beim Kauf erzielt werden kann. Diese Einschätzung ist derzeit, wie die erwähnten Preisentwicklungen am Immobilienmarkt zeigen, nur äußerst schwierig vorzunehmen. Bei einem Preisniveau, das sich innerhalb weniger Jahre um 30 bis 40 Prozent nach oben bewegt, muss berücksichtigt werden, dass die Ursachen hierzu auch spekulativer Natur sein können. Unternehmer sind daher gut beraten, sich im Vorfeld einer Finanzierung vor allem die derzeitige und zukünftig zu erwartende Infrastruktur einschließlich der jeweiligen Bauleitplanung im Umfeld der Immobilie sehr genau anzusehen und sich aus diesen Details prognostisch ein Gesamtbild der örtlichen Gebäudelage nach fünf, zehn oder mehr Jahren zu bilden. Zeitnahe Informationen zumindest zu den Grundstückspreisen können dazu beispielsweise bei den Gemeinden eingeholt werden, die in Richtwertkarten die entsprechenden Werte widerspiegeln.
Darüber hinaus sollten die ebenfalls wichtigen Finanzierungsüberlegungen bereits im Vorfeld einer derartigen Investitionsentscheidung Punkt für Punkt abgearbeitet werden. Dazu gehört als wesentliche Grundlage die nach wie vor bedeutsame Höhe des Eigenkapitals, die regelmäßig zwischen 20 und 30 Prozent der Gesamtkosten liegen sollte. Selbst bei einem vermeintlichen Schnäppchen ist es in der Regel sinnvoll, zunächst ein solches solides finanzielles Fundament zu bilden. Mehr noch: Diese Eigenkapitalquote allein reicht in der Regel nicht aus, da meist teure Vorfinanzierungskosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtsgebühren sowie Maklerprovisionen hinzukommen. Auch hier gilt der Grundsatz, dass derartige Gebühren ausschließlich über eigene Geldmittel finanziert werden sollten. Bei der dann folgenden Ermittlung der regelmäßigen Zins- und Tilgungsraten ist es ratsam, sich von der meist optisch niedrigen finanziellen Belastung nicht beeindrucken zu lassen. Sinnvoller und langfristig erfolgreicher kann es dagegen sein, die übliche ein- oder zweiprozentige Tilgungsrate derart zu erhöhen, dass diese zunächst natürlich auch langfristig getragen werden kann und vor allem zu einer Verkürzung des Rückzahlungszeitraumes genutzt wird. Kreditgeber wie Banken oder Versicherer bieten hierzu Detail- und Prognoserechnungen an, die sich weitgehend genau an den individuellen Voraussetzungen des Unternehmers orientieren.
Ein weiterer strategischer Ansatz liegt in der Wahl der angemessenen Zinsbindung. Diese sollte aus heutiger Sicht sicherlich eher langfristig ausfallen, um die niedrigen Zinssätze zu sichern. Allerdings sollte dabei auch berücksichtigt werden, wie hoch die Kosten bei vorzeitigen Darlehensrückzahlungen wären - und ob solche Rückzahlungen vor Ablauf der Zinsbindung überhaupt möglich sind. Auch hierzu bieten Kreditgeber unterschiedliche Finanzierungsmodelle an, die sich interessierte Unternehmer genau ansehen sollten.
Michael Vetter

Checkliste Der richtige Finanzdienstleister bei Immobilienfinanzierungen
· Nimmt sich der Gesprächspartner beim Finanzierungsgespräch ausreichend Zeit für Sie?
· Erfolgt eine Analyse Ihrer Vermögenssituation auch vor dem Hintergrund der Beschaffung zusätzlichen Eigenkapitals, etwa durch den Verkauf von Wertpapieren?
· Erfolgt eine Analyse Ihrer langfristig erzielbaren regelmäßigen Einkünfte?
· Werden neben den Gesamtkosten der Finanzierung auch Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer oder Maklerprovision bei der Finanzierung berücksichtigt?
· Werden mögliche öffentliche Mittel in der Finanzierungsplanung berücksichtigt?
· Enthält das Finanzierungsangebot unterschiedliche Bausteine wie etwa Sonderkredite oder variable Zinsvereinbarungen?
· Erfolgen die Angebote der regelmäßigen Zins- und Tilgungsraten ("Kapitaldienst") auch auf der Grundlage unterschiedlich hoher Tilgungsraten?
· Werden Berechnungsbeispiele dieses Kapitaldienstes prognostisch auch für den Zeitraum nach Ablauf der jeweiligen Zinsbindung dargestellt?
· Enthält das Angebot die Angabe der Restschuld des Baudarlehns nach Ablauf der jeweiligen Zinsbindung?
· Erhalten Sie detaillierte Tilgungspläne Ihres Baudarlehns?

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